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LE FASI E LE MODALITA’ D’ACQUISTO IN ITALIA

by matteo on 23 Marzo, 2016 , No comments

Quali sono le procedure da seguire quando si acquista in Italia?

E’ bene informarsi ed arrivare preparati prima di compiere un azione molto delicata come comprare casa. Proprio per questo vi consigliamo di affidarvi sempre ad un esperto del settore, gli agenti immobiliari o alle agenzie immobiliari che offrono attività di consulenza nella ricerca dell’immobile, dirigono i primi contratti e possano assicurarvi l’assistenza nelle varie fasi della compravendita che sono:

• la trattativa o fase precontrattuale;
• la proposta irrevocabile d’acquisto;
• l’accettazione della proposta d’acquisto;
• il contratto preliminare;
• l’atto di compravendita immobiliare o rogito notarile.

Il cliente o la società proveniente dall’estero deve necessariamente seguire le normative della legge Italiana che impone alcuni requisiti fondamentali come il possesso di un codice fiscale rilasciato dall’ufficio delle imposte, oppure può essere richiesto presso il Consolato Italiano (presso qualsivoglia città di provenienza) mentre per le società deve’essere richiesto direttamente presso l’Agenzia delle Entrate competente sul territorio italiano. L’acquirente, nel caso in cui non possa essere esso stesso presente nel periodo della transizione, affida ad un Procuratore il compito di seguire le operazioni necessarie fino al termine, che avverrà dopo la registrazione.

Definiamo meglio i punti da seguire:

– Una delle fasi più importanti è senza dubbio la trattativa, necessaria per definire i termini e i particolari di un trasferimento, tali da poter soddisfare sia il compratore che il venditore. Da qui si stabiliscono le modalità di pagamento, i limiti rispetto la consegna dell’immobile e della stipula dell’atto di vendita, l’avviso da parte dell’acquirente della eventuale necessità di accedere ad un mutuo e dalle comunicazioni di eventuali vincoli esistenti sulla proprietà da parte del venditore.

– La seconda fase riguarda la proposta d’acquisto che vincola dopo la sottoscrizione, la parte proponente all’acquisto. Essa non è però vincolante per il venditore finché non la sottoscrive. Se allo scadere del termine di validità il venditore non accetta, la proposta sarà inutile. Per cui per ambo le parti, conviene inserire nella proposta delle iscrizioni ipotecarie o oneri di qualsiasi natura. Durante la proposta è giusto prendere visione della documentazione principale relativa all’immobile, così come importante è indicare se si intende avvalersi di un mutuo o di qualsiasi altra procedura di pagamento.

– Segue l’accettazione della proposta, accompagnata da un assegno infruttifero che nel caso di non accettazione del venditore verrà restituito, al contrario se il contratto si conclude, con l’approvazione del venditore, detta somma diverrà caparra confirmatoria. ( art.1385 del Codice Civile). Tutti i pagamenti dovranno essere obbligatoriamente effettuati attraverso assegni o bonifici e dovranno essere conservati fino alla stipula dell’atto notarile. Con il contratto concluso, l’Agente immobiliare ha diritto a percepire la provvigione.

– Il preliminare di compravendita è un documento che vede l’impegno tra le due parti di vendere ed acquistare, con una precisa identificazione delle parti stesse (nel caso siano più d’uno) e l’oggetto in vendita. Questo può essere redatto con l’assistenza di un professionista, che in Italia si identifica spesso con la figura del Notaio, il quale curerà la redazione dell’atto definitivo e provvederà a fare un’accurata valutazione in ambito fiscale, effettuerà accertamenti di visure ipotecarie e catastali, verificherà la validità di ogni clausola, farà il controllo dei dati anagrafici, dell’esatta individuazione delle parti e del bene, del prezzo concordato, delle modalità di pagamento, della data nella quale le parti intendono stipulare l’atto notarile indicando il notaio prescelto, dell’esistenza o meno di vincoli ipotecari o di altra natura. Segue la registrazione della proposta d’acquisto e del preliminare presso l’Ufficio delle Entrate e la trascrizione del preliminare presso l’Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare.

– Infine la stipula del contratto definitivo di compravendita, o rogito notarile che è il contratto principale di vendita, sottoscritto dal compratore e dal venditore dinanzi al Notaio, scelto e pagato dall’acquirente. Il notaio ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli e di controllare l’identità dei proprietari e l’individuazione del bene da acquistare. Da quel momento il bene sarà trasferito a tutti gli effetti dal venditore al acquirente.

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