Guida ai Bonus Immobili 2021: il Superbonus 110%
Se state pensando di ristrutturare la vostra casa il 2021 è l'anno giusto. Grazie alle generose detrazioni previste dai vari bonus sarà molto conveniente rendere gli immobili più efficienti, soprattutto dal punto di vista energetico e dei consumi. Gli sgravi fiscali a disposizione degli italiani sono tanti, a partire dall’ ormai noto Superbonus 110%, il Bonus Ristrutturazione, tra i più apprezzati ed utilizzati dai cittadini italiani, il Bonus Facciate ed ancora i meno noti Bonus Idrico e Bonus Verde, dunque abbiamo pensato di dedicare all’ argomento questo ed i prossimi articoli su questo blog, con l’ intento di offrire un pratico aiuto con delle guide di facile consultazione, che fanno un po’ di ordine fra tutte le agevolazioni di cui potrete approfittare nel corso dell’anno. Un articolo di questa serie sarà dedicato all’ Avviso Pubblico Titolo II Capo 3, misura tramite cui la Regione Puglia intende favorire l’ accesso al credito delle piccole e medie imprese.
Precisiamo che la Guida ai Bonus Immobili 2021 del Blog Mariano - Immobili nel Salento è un primo strumento per orientarsi tra le disposizioni in vigore e che ovviamente non può sostituire una consulenza professionale e personalizzata. Siamo lieti di offrirvi un orientamento iniziale, che non può però prescindere dal successivo coinvolgimento dei professionisti tecnici del settore.
Partiamo dal Superbonus 110%.
Il Superbonus 110% è una misura di incentivazione introdotta dal D.L. “Rilancio” 19 maggio 2020, n. 34, che punta a rendere le abitazioni più efficienti dal punto di vista energetico. Il meccanismo prevede che gli interventi possano essere svolti anche a costo zero. L’incentivo consiste in una detrazione del 110% che si applica sulle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali, per la parte di spesa sostenuta nell'anno 2022 in quattro quote annuali di pari importo. Per i condomini, il limite temporale è esteso fino al 31 dicembre 2022, ma solo nel caso in cui siano stati completati almeno il 60% dei lavori al 30 giugno 2022.
Per usufruire della misura in questione è necessario effettuare almeno due interventi cosiddetti “trainanti”. Gli interventi trainanti sono l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio, plurifamiliare o unifamiliare, la sostituzione degli impianti termici con impianti centralizzati, la sostituzione degli impianti termici su edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Una volta eseguiti almeno due degli interventi “trainanti”, il beneficiario può effettuare anche altri interventi, cosiddetti “trainati”, come la sostituzione degli infissi, le schermature solari, l’installazione di impianti fotovoltaici, dei sistemi di accumulo, delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, degli impianti di domotica, l’eliminazione delle barriere architettoniche per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità e per le persone con età superiore ai 65 anni, e molto altro ancora. L’insieme di questi interventi (trainanti e trainati) deve comportare un miglioramento minimo di almeno due classi energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Le persone fisiche possono svolgere i lavori su un massimo di due unità abitative, salvo gli interventi sulle parti comuni che sono sempre agevolabili, a prescindere dal numero di unità possedute. Per usufruire della misura ovviamente bisogna garantire la legittimità sia urbanistica che catastale dell’ immobile, in caso di presenza di un qualsiasi abuso, questo va sanato oppure, se ciò fosse impossibile, demolito, prima a di accedere al bonus.
L’ asseverazione del tecnico incaricato di seguire i lavori è il documento principale con cui viene documentato e certificato il diritto ad ottenere il superbonus, questa viene rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori pari almeno al 30% del valore complessivo del preventivo dei lavori da effettuare. L’asseverazione deve esser predisposta online dal tecnico sul sito di ENEA tramite la modulistica ufficiale emanata dal MISE ed in un secondo momento Enea potrà anche effettuare controlli a campione sulla correttezza delle asseverazioni caricate sul portale.
A questo punto il beneficiario può decidere di esercitare l’opzione dello sconto in fattura: l’impresa o le imprese che hanno effettuato i lavori applicano uno sconto fino al 100% del valore della fattura e il cittadino effettua così i lavori senza alcun esborso monetario. L’impresa si vedrà riconosciuto un credito d’imposta pari al 110% dell’ammontare dello sconto applicato, da utilizzare sempre in cinque quote annuali di pari importo (o in quattro per le spese sostenute nel 2022), altrimenti il cittadino può sostenere in prima persona il costo dei lavori e decidere poi se utilizzare la detrazione in compensazione per pagare meno tasse o cedere il credito d’imposta a terzi (istituti di credito compresi).
L’ obiettivo finale del provvedimento in questione è quello di agevolare un meccanismo virtuoso di mercato che offra benefici a tutti i soggetti coinvolti: il cittadino può ristrutturare casa gratuitamente, ridurre il costo delle bollette e valorizzare il proprio patrimonio immobiliare; l’impresa può aumentare il proprio fatturato grazie al maggior volume di lavori; lo Stato può rendere più efficienti e più sicure le abitazioni e sostenere l’aumento dell’occupazione e del reddito.
Il mercato immobiliare durante e dopo la pandemia
La pandemia causata dal COVID 19 ha già cambiato le nostre vite in modo inimmaginabile fino ad un anno fa e nonostante gli sforzi collettivi per implementare al più presto la vaccinazione di massa, la malattia è ancora con noi e non sappiamo quanto a lungo e come i suoi strascichi continueranno ad influenzare la nostra società. Analizzare l’ impatto di questo evento di portata storica all’ interno dell’ universo dei mercati ed in particolare di quello immobiliare non è ovviamente un esercizio semplice, ma essendo passato già quasi un anno dalle prime tragiche morti in Europa e dalle prime misure contenitive prese dai governi, iniziamo ad avere dei dati abbastanza consistenti per sviluppare delle analisi credibili, concentrandoci soprattutto sul mercato immobiliare residenziale.
Per la stesura di queste previsioni abbiamo usato i dati di Istat, Nomisma, Scenari Immobiliari, MerctaoImmobiliare.info e Corriere della Sera.
La tendenza generale del mercato
La frenata ovviamente c’ è stata, ma meno drammatica di quanto previsto, si nota infatti una diminuzione generale del prezzo delle case, ma una diminuzione limitata, con il mercato del nuovo in controtendenza come evidenzia l’ indice Ipab (Indice prezzo abitazioni) dell’ Istat, che segnala aumenti dei listini per i primi tre trimestri dell’ anno. Analizzando invece il numero delle transazioni, emerge nel 2020 un calo del 14% rispetto all’ anno precedente, un numero sensibile ma non drammatico, se si considerano i due mesi di lockdown in cui non si potevano né visitare le abitazioni né ovviamente concludere le transazioni, basti pensare che nel 2012, considerato un anno tragico per il mercato del mattone, ma senza la tragedia della pandemia, la riduzione fu del 24%. Secondo i centri studi Nomisma e Scenari Immobiliari, dopo una lenta ripresa durante l’ estate del 2020, per via dell’ arrivo della seconda ondata di contagi anche nel 2021 questa lieve flessione continuerà e potremo parlare di una vera e propria ripresa solo nel 2022 e 2023, ma questo scenario positivo è legato a doppio filo alla speranza di un rimbalzo del quadro economico generale ed alla buona riuscita del piano vaccinazioni nazionale.
Effetto smart working
Come fa notare il Corriere della Sera in un’ analisi del suo inserto economico del Gennaio 2021, il vero game changer del mercato immobiliare residenziale potrebbe essere il cosiddetto smart working: il lavoro da casa è una novità per l’ Italia e presenta notevoli vantaggi sicuramente per i lavoratori, ma anche per le imprese che potrebbero abbattere i loro costi di gestione, è facile prevedere dunque che accanto a molti lavoratori che torneranno “in presenza” una volta che la pandemia sarà alle spalle, ce ne saranno altri per cui non si tornerà più indietro e che continueranno a lavorare dalla propria abitazione, avvantaggiati anche dall’ imminente arrivo in Italia delle connessioni 5G. Cosa significa tutto questo per il mercato immobiliare? In primis un progressivo spostamento dalla città alla periferia, dai grandi centri urbani alle località situate nell’ entroterra o nelle località turistiche, molte seconde case diventeranno abitazioni principali. Da qui derivano anche le previsioni che vedono il mercato immobiliare delle grandi città italiane ancora in difficoltà, fatta eccezione per Milano, città dal mercato generalmente più dinamico e che nel 2024 ospiterà le Olimpiadi Invernali. Sempre per effetto dello smart working crescerà la domanda di abitazioni ampie e confortevoli, con spazi da adibire esclusivamente al lavoro da casa e con una forte richiesta di abitazioni dotate di spazi esterni. Un buon esempio di questa tendenza sono i dati che MercatoImmobiliare.info fornisce sul suo sito a proposito della situazione immobiliare nella provincia di Lecce, in quanto in Salento il numero di transazioni ed il valore degli immobili segue in linea di massima i valori del resto del territorio nazionale, ma ponendo la lente d’ ingrandimento sulla dinamica dei prezzi e sulle quotazioni immobiliari divise per tipologia di abitazione, emerge chiaramente che la tipologia che ha registrato il maggior apprezzamento percentuale è costituita da casali e masserie, le cui quotazioni mostrano un incremento di circa il 5% negli ultimi 3 mesi, seguite a ruota da villette ed abitazioni indipendenti, in crescita ma con incrementi minori. Un aumento di tale portata raggiunto durante un periodo di pandemia sta a significare che le celebri masserie pugliesi, ormai da tempo protagoniste anche nei rotocalchi mondani e nelle guide al lusso ed al benessere, non sono viste più solo come fiabesche location cerimoniali o lussuose mete turistiche, ma come veri e propri asset patrimoniali su cui costruire il futuro della propria famiglia.
Occhio all’ Ecobonus
Mentre le nuove abitazioni verranno pensate per venire incontro a questa nuova esigenza degli acquirenti di avere delle abitazioni che siano anche confortevoli ambienti di lavoro, è prevedibile scommettere anche un forte aumento d’ interesse per tutti gli immobili usati, vecchi o al momento in disuso, per cui sono programmati lavori e ristrutturazioni agevolati dal bonus al 110% (argomento che tratteremo presto in maniera più approfondita, con un articolo dedicato su questo blog).