Il mercato immobiliare durante e dopo la pandemia
La pandemia causata dal COVID 19 ha già cambiato le nostre vite in modo inimmaginabile fino ad un anno fa e nonostante gli sforzi collettivi per implementare al più presto la vaccinazione di massa, la malattia è ancora con noi e non sappiamo quanto a lungo e come i suoi strascichi continueranno ad influenzare la nostra società. Analizzare l’ impatto di questo evento di portata storica all’ interno dell’ universo dei mercati ed in particolare di quello immobiliare non è ovviamente un esercizio semplice, ma essendo passato già quasi un anno dalle prime tragiche morti in Europa e dalle prime misure contenitive prese dai governi, iniziamo ad avere dei dati abbastanza consistenti per sviluppare delle analisi credibili, concentrandoci soprattutto sul mercato immobiliare residenziale.
Per la stesura di queste previsioni abbiamo usato i dati di Istat, Nomisma, Scenari Immobiliari, MerctaoImmobiliare.info e Corriere della Sera.
La tendenza generale del mercato
La frenata ovviamente c’ è stata, ma meno drammatica di quanto previsto, si nota infatti una diminuzione generale del prezzo delle case, ma una diminuzione limitata, con il mercato del nuovo in controtendenza come evidenzia l’ indice Ipab (Indice prezzo abitazioni) dell’ Istat, che segnala aumenti dei listini per i primi tre trimestri dell’ anno. Analizzando invece il numero delle transazioni, emerge nel 2020 un calo del 14% rispetto all’ anno precedente, un numero sensibile ma non drammatico, se si considerano i due mesi di lockdown in cui non si potevano né visitare le abitazioni né ovviamente concludere le transazioni, basti pensare che nel 2012, considerato un anno tragico per il mercato del mattone, ma senza la tragedia della pandemia, la riduzione fu del 24%. Secondo i centri studi Nomisma e Scenari Immobiliari, dopo una lenta ripresa durante l’ estate del 2020, per via dell’ arrivo della seconda ondata di contagi anche nel 2021 questa lieve flessione continuerà e potremo parlare di una vera e propria ripresa solo nel 2022 e 2023, ma questo scenario positivo è legato a doppio filo alla speranza di un rimbalzo del quadro economico generale ed alla buona riuscita del piano vaccinazioni nazionale.
Effetto smart working
Come fa notare il Corriere della Sera in un’ analisi del suo inserto economico del Gennaio 2021, il vero game changer del mercato immobiliare residenziale potrebbe essere il cosiddetto smart working: il lavoro da casa è una novità per l’ Italia e presenta notevoli vantaggi sicuramente per i lavoratori, ma anche per le imprese che potrebbero abbattere i loro costi di gestione, è facile prevedere dunque che accanto a molti lavoratori che torneranno “in presenza” una volta che la pandemia sarà alle spalle, ce ne saranno altri per cui non si tornerà più indietro e che continueranno a lavorare dalla propria abitazione, avvantaggiati anche dall’ imminente arrivo in Italia delle connessioni 5G. Cosa significa tutto questo per il mercato immobiliare? In primis un progressivo spostamento dalla città alla periferia, dai grandi centri urbani alle località situate nell’ entroterra o nelle località turistiche, molte seconde case diventeranno abitazioni principali. Da qui derivano anche le previsioni che vedono il mercato immobiliare delle grandi città italiane ancora in difficoltà, fatta eccezione per Milano, città dal mercato generalmente più dinamico e che nel 2024 ospiterà le Olimpiadi Invernali. Sempre per effetto dello smart working crescerà la domanda di abitazioni ampie e confortevoli, con spazi da adibire esclusivamente al lavoro da casa e con una forte richiesta di abitazioni dotate di spazi esterni. Un buon esempio di questa tendenza sono i dati che MercatoImmobiliare.info fornisce sul suo sito a proposito della situazione immobiliare nella provincia di Lecce, in quanto in Salento il numero di transazioni ed il valore degli immobili segue in linea di massima i valori del resto del territorio nazionale, ma ponendo la lente d’ ingrandimento sulla dinamica dei prezzi e sulle quotazioni immobiliari divise per tipologia di abitazione, emerge chiaramente che la tipologia che ha registrato il maggior apprezzamento percentuale è costituita da casali e masserie, le cui quotazioni mostrano un incremento di circa il 5% negli ultimi 3 mesi, seguite a ruota da villette ed abitazioni indipendenti, in crescita ma con incrementi minori. Un aumento di tale portata raggiunto durante un periodo di pandemia sta a significare che le celebri masserie pugliesi, ormai da tempo protagoniste anche nei rotocalchi mondani e nelle guide al lusso ed al benessere, non sono viste più solo come fiabesche location cerimoniali o lussuose mete turistiche, ma come veri e propri asset patrimoniali su cui costruire il futuro della propria famiglia.
Occhio all’ Ecobonus
Mentre le nuove abitazioni verranno pensate per venire incontro a questa nuova esigenza degli acquirenti di avere delle abitazioni che siano anche confortevoli ambienti di lavoro, è prevedibile scommettere anche un forte aumento d’ interesse per tutti gli immobili usati, vecchi o al momento in disuso, per cui sono programmati lavori e ristrutturazioni agevolati dal bonus al 110% (argomento che tratteremo presto in maniera più approfondita, con un articolo dedicato su questo blog).
Agevolazioni finanziarie per grandi, medie e piccole imprese
PIA TURISMO 2015
Cosa prevedono i programmi di Agevolazione?
Finalmente grazie all’avviso del bollettino ufficiale della Regione Puglia, le grandi, medie e piccole imprese possono fare domanda attraverso la procedura on-line “PIA TURISMO” messa a disposizione all’indirizzo www.sistemapuglia.it per usufruire di dotazioni finanziarie messe a disposizione per progetti di riqualificazione di beni immobili.
Definiamo meglio chi sono i soggetti beneficiari:
• Imprese di grandi dimensioni in regime di contabilità ordinaria i quali in data della presentazione della domanda, abbiano approvato almeno due bilanci;
• Imprese di medie dimensioni in regime di contabilità ordinaria i quali in data della presentazione della domanda, abbiano approvato almeno due bilanci;
• Imprese di piccole dimensioni in regime di contabilità ordinaria i quali all’avvio della richiesta abbiano approvato almeno tre bilanci di esercizio dai quali si distingua un fatturato medio non inferiore a 1 milione di euro;
Oltre alle agevolazioni, sono ammesse iniziative come i programmi di investimento per le realizzazioni di:
1. Attività turistico -alberghiere, grazie al recupero fisico ed efficiente di strutture non completate, iniziate in modo legittimo, destinate ad attività turistico – alberghiere;
2. Ampliamento, ammodernamento e ristrutturazione di strutture turistico – alberghiere al fine di elevare gli standard di qualità e/o della classificazione;
3. Realizzazione di strutture turistico – alberghiere con capacità non inferiore a n.7 camere da consolidare, restaurare e/o risanare eventuali immobili di carattere artistico e storico, che al momento della presentazione dell’istanza, sia stata frapposta la Dichiarazione dell’interesse culturale;
4. Consolidamento, risanamento e restauro di fabbricati rurali, masserie, trulli, torri, fortificazioni al fine di tramutarle in strutture alberghiere aventi capacità ricettiva non inferiore a n.7 camere;
5. Intervenire su impianti e strutture per migliorare la qualità dell’immobile, tale che possa favorire la destagionalizzazione turistica in ambito territoriale.
Le spese ammesse per chi sceglie il programma di agevolazione:
I materiali e le spese per i risanamenti e le costruzioni devono essere utilizzati per le finalità del programma oggetto della richiesta di agevolazioni. Le spese ammissibili sono:
1. Acquisto del suolo aziendale e sue sistemazioni entro il limite del 10% dell’investimento in attivi materiali;
2. Opere murarie e assimilabili;
3. Macchinari, impianti e attrezzature varie nuovi di fabbrica;
4. Acquisto di brevetti, licenze, know-how e conoscenze tecniche non brevettate, nuove tecnologie di prodotti e processi produttivi, per la parte in cui sono utilizzati per l’attività svolta nell’unità produttiva interessata dal programma, fino ad un importo massimo pari al 40% dell’investimento complessivo.
Inoltre, sono ammesse spese per:
• L’acquisizione di servizi di consulenza per l’innovazione delle imprese e per migliorare il posizionamento competitivo dei sistemi produttivi locali che riguardino l’ambiente, la responsabilità ed etica, l’internazionalizzazione d’impresa e l’e-business;
• La partecipazione a fiere.
Bail-out vs bail-in
Perché si deve scegliere l’investimento del mattone?
Una norma entrata in vigore dal 1° Gennaio 2016 anche in Italia, dopo che la Camera ha approvato la “legge di delegazione europea” con (270 voti favorevoli, 113 contrari e 22 astenuti), prevede che le banche in default possano attingere dai conti correnti che superano i 100.000,00 € dei correntisti, compresi azioni e obbligazioni da parte dei clienti – risparmiatori. Questo significa che dal bail-out , cioè il salvataggio dell’esterno tramite le casse pubbliche, viene sostituito dal bail-in, ovvero il salvataggio delle banche attingendo a risorse interne. E’ inaccettabile pensare che gli investitori e azionisti, non possano più affidarsi alla concretezza delle banche. Da ciò si evince che investire nel mattone è la via più sicura per fare un investimento a lungo termine.
COMPRARE CASA E’ UN AFFARE?
La risposta è sì.
I mercati oggi non sono in buone condizioni, viste anche le statistiche dell’anno scorso che vedono il calo del 2,5% ( secondo la società di intermediazione Tecnocasa), ma grazie agli immobili deprezzati, gli investitori possono oggi depositare i propri risparmi in questo tipo di mercato che è in continua evoluzione. Nel centro e nel Sud Italia al momento, il mattone è considerato un investimento più sicuro. La risalita verso un mercato immobiliare fruttifero sarà lenta e non priva di insidie, ma si prevede che già da quest’anno e quello venturo la compravendita aumenterà.