Guida ai finanziamenti per acquistare e ristrutturare la tua casa in Salento
Se stai pensando di comprare una casa in Salento e hai bisogno di un finanziamento, ci sono alcuni passi fondamentali che ti aiuteranno a navigare con serenità durante tutto il processo, permettendoti di realizzare i tuoi obiettivi.
Per prima cosa, è importante valutare attentamente il proprio budget e i costi totali dell'acquisto. Questo significa stabilire quanto si è disposti a spendere per la casa stessa, ma anche considerare tutte le spese aggiuntive che spesso si accompagnano a un acquisto immobiliare: dal notaio alle tasse, dalle commissioni dell'agenzia immobiliare fino ad eventuali lavori di ristrutturazione. Avere un quadro completo di questi costi permetterà di evitare sorprese e di pianificare in modo realistico le proprie finanze.
Successivamente, ci si dovrà informare sui diversi tipi finanziamento disponibili, per scegliere quello più adatto alle proprie esigenze.
Il Mutuo
Nel momento in cui non si avesse a disposizione gran parte della somma necessaria per l’acquisto dell’immobile, c’è la possibilità di richiedere un mutuo ad un istituto di credito. Si tratta di un contratto di finanziamento, grazie al quale il beneficiario (chi ha richiesto il mutuo) ottiene la cifra che gli permetterà di acquistare l'immobile che desidera. Il mutuatario si impegnerà a restituire all’istituto di credito la cifra ottenuta, maggiorata degli eventuali interessi, attraverso il versamento di un certo numero di rate, il cui ammontare e durata sono definiti dal piano di ammortamento accettato al momento della stipula del contratto.
In tutti i contratti di mutuo ricorrono alcuni elementi essenziali: il tasso di interesse prescelto, la durata, il piano di ammortamento ed eventuali garanzie aggiuntive oltre all'ipoteca.
Quanti soldi avere in banca per chiedere un mutuo? Per scegliere il finanziamento è necessario come prima cosa conoscere il costo della casa e, quindi, l'importo necessario ottenere dalla banca per poter concludere l'acquisto. Ma bisogna sempre tenere conto che l'importo massimo del finanziamento che si potrà ottenere arriva fino all'80% dell'immobile, il rimanente 20% bisogna averlo già a disposizione. Alcuni istituti concedono anche mutui fino al 100% del valore dell'immobile, ma a condizioni più onerose. Inoltre, richiedono al cliente garanzie aggiuntive oltre all'ipoteca.
La regola generale delle banche italiane è che la rata del mutuo non deve essere superiore al 30% del reddito disponibile di chi lo chiede. Se il mutuo è cointestato, si tiene conto della somma dei redditi dei due richiedenti. Ad esempio, con una busta paga di € 1.200 mensili, tenendo conto della regola del 30%, si può arrivare a una rata mensile di circa 400 euro.
Esistono diversi tipi di mutuo a seconda del tasso di interesse applicato. In particolare, nel “mutuo a tasso fisso” per tutta la durata del prestito il tasso di interesse non cambia e le rate rimangono sempre dello stesso importo. Nel “mutuo a tasso variabile” la rata varia seguendo l'andamento del tasso di interesse, che a sua volta è legato all'andamento di un parametro di mercato. Ogni mese, quindi, l'importo da pagare può subire oscillazioni. Esiste poi il “mutuo misto”, che dà la possibilità a chi lo contrae di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa. Esiste anche il “mutuo con cap”, chiamato anche mutuo con tetto: in questo caso viene fissato un tetto massimo oltre il quale la rata non può salire. In questo modo, fin dalla stipula del piano di ammortamento, il mutuatario avrà la garanzia che nel tempo la rata non possa crescere fino a raggiungere cifre troppo alte per le sue tasche. L'oscillazione del tasso di interesse, che nel tempo può crescere o diminuire, potrebbe però causare a lungo andare l'allungamento o la riduzione del piano di ammortamento del mutuo. Infine, il “mutuo con tasso d'ingresso”: in questo caso, banca e cliente stabiliscono che per un certo periodo iniziale venga applicato un tasso ridotto. Scaduto questo periodo, verrà applicato il tasso fisso o variabile corrente.
Il piano di ammortamento è la modalità con la quale il finanziamento immobiliare ipotecario sarà rimborsato alla banca. Si può scegliere tra un piano di ammortamento “alla francese”, che è il più diffuso e prevede che le quote di interesse decrescano nel tempo mentre crescono le quote capitale. Nelle prime rate del mutuo, dunque, le quote di interesse saranno più significative e quelle capitale più contenute. Per tutta la durata del mutuo la rata rimane costante. Esiste anche il piano di ammortamento “a rate crescenti”, dove le rate aumentano di importo ogni mese. Il piano di ammortamento “libero”, dove le rate sono composte solo della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato entro scadenze predeterminate. Man mano che avviene il rimborso, le quote di interessi dovuti vengono ricalcolate. Infine c'è il piano di ammortamento “a rata fissa e durata variabile”, dove la rata rimane costante ma le variazioni del tasso di interesse determinano l'allungamento o l'accorciamento del piano di rimborso.
Il piano di ammortamento, di conseguenza, andrà a determinare anche la durata delle rate de mutuo,
da 5 anni fino a 30, e alcune banche arrivano anche a 40 oppure 50 anni.
Quando la banca concede un mutuo, richiede un'ipoteca sulla casa come garanzia. In pratica, l’ipoteca permette alla banca di avere due diritti sull'immobile: il diritto di prendere possesso della casa se non si riuscirà a pagare il mutuo e il diritto di ottenere il denaro dalla vendita della casa prima di altri creditori. In questo modo, la banca si protegge nel caso in cui non si riesca a pagare le rate del mutuo o si accumulino ritardi nei pagamenti. L'ipoteca viene formalizzata dal notaio e registrata nei Registri Immobiliari. Anche se c'è un'ipoteca sulla casa, si rimane comunque proprietari e si può continuare a utilizzarla come si desidera.
Esistono diverse tipologie di mutui, in base al tipo di operazioni immobiliari che deve affrontare la clientela. A fianco del classico mutuo per acquisto, troviamo anche il mutuo per acquisto e ristrutturazione che in un'unica soluzione fornisce la liquidità sia per comprare casa sia per effettuare i lavori necessari. Questo mutuo è sostanzialmente diviso in due parti: una quota destinata all'acquisto della prima casa, l'altra destinata al pagamento dei lavori. La prima parte viene calcolata sulla base del valore dell'immobile, mentre il calcolo della seconda parte si basa sul preventivo dei lavori. L'erogazione del denaro avviene in varie fasi: al momento dell'acquisto e in base allo stato di avanzamento lavori.
Da non dimenticare il mutuo completamento costruzione, detto anche mutuo edile, erogato dalle banche fino all’80% del costo necessario per la costruzione, allo scopo di fornire liquidità per il completamento dei lavori. La durata è variabile, mediamente di 30 anni, e le condizioni diverse rispetto a quelle di un classico mutuo ipotecario. Non prevede l’erogazione completa del finanziamento in una sola tornata, bensì progressivamente a seconda dello stato di avanzamento dei lavori, e la documentazione e le garanzie da fornire sono maggiori rispetto ad altri tipi di mutui.
Il Prestito
L’altra forma di finanziamento disponibile è quella del prestito. Può essere finalizzato a pagare le spese correnti di casa oppure una ristrutturazione, ma raramente all’acquisto vero e proprio dell’immobile;
Non permette di usufruire dalle agevolazioni previste dalla legge finanziaria per chi compra una prima casa,
e ha una durata più breve rispetto al mutuo (mediamente si attesta intorno ai 48/60 mesi).
Prevede un iter più breve per la richiesta e l’approvazione, e spesso si riesce ad ottenerlo in appena 15 giorni. Riguarda somme più piccole di quelle che vengono trattate nel caso dei mutui, e prevede che ci siano delle garanzie reali, come l’ipoteca sull’immobile, a copertura del finanziamento.
Viene quasi sempre concesso sotto forma di prestito a rata e interesse fisso.
Muto o Prestito?
A seconda delle proprie necessità, dunque, bisognerà valutare piuttosto se queste possano essere soddisfatte con un mutuo oppure con un prestito.
Il caso della ristrutturazione di casa
È vero che quasi sempre ci ritroviamo di fronte ad una scelta obbligata tra mutuo e prestito. In alcuni casi, tuttavia, è possibile che si possa scegliere liberamente tra le due opzioni. È il caso delle ristrutturazioni con un importo compreso tra 30.000 e 70.000 euro.
Perché questa sovrapposizione? Perché il massimo che viene concesso con i prestiti personali, solitamente, è di 70.000 euro. Allo stesso tempo, il minimo che viene concesso per l’apertura di un mutuo è 30.000 euro.
Come confrontare queste due opzioni? Abbiamo un solo modo valido per farlo: concentrarci sui costi dell’una e dell’altra soluzione. Un prestito personale per una somma tra i 30.000 ed i 70.000 euro, di solito, prevede un TAEG intorno al 5,5%.
Un mutuo, invece, offre tassi intorno al 2%. Certo, bisognerebbe distinguere tra tasso fisso e variabile e in base al singolo caso del richiedente. In generale, però, si dimostrano una soluzione decisamente meno costosa. Questo è vero soprattutto con i tassi IRS ed Euribor molto bassi che oggi troviamo sul mercato.
Non solo, ma dobbiamo anche considerare che nel caso di ristrutturazione della prima casa potremo approfittare di tutte le agevolazioni previste dalla finanziaria attuale.
Il vantaggio dei prestiti personali, comunque, c’è. Anche se più onerosi e meno convenienti a livello fiscale, infatti, di solito vengono concessi in tempi più rapidi.
Ad ognuno, dunque, la soluzione che preferisce in base alle sue priorità ed ai preventivi ricevuti da banche e finanziarie.
In questo articolo abbiamo visto come grazie ai finanziamenti, si pussa finalmente realizzare il sogno di acquistare e ristrutturare una casa in Salento, anche se non si hanno subito a disposizione tutti i fondi necessari. Con un mutuo o un prestito, si ha la possibilità di trasformare in realtà il proprio desiderio di avere una casa in questa bellissima terra, adattandola alle proprie esigenze e al proprio stile.
